Brasil apuesta por el visado dorado para salvar su mercado inmobiliario con inversiones extranjeras

El gobierno de Lula da Silva busca captar capital, pero expertos alertan sobre posibles fraudes y efectos adversos

También Brasil, como han hecho varios países europeos en los últimos años, ha decidido lanzar oficialmente su “visado dorado”. Se trata de ofrecer visados permanentes con posibilidad de obtener la ciudadanía brasileña al cabo de cuatro años a extranjeros que inviertan en el sector inmobiliario del país con un millón de reales (173.792 dólares) en las regiones Sur, Sudeste y Centro-Oeste y 700.000 reales (121.654 dólares) en el Norte y Nordeste. En realidad, el visado existe desde 2018 gracias a una resolución reglamentaria del Ministerio de Justicia, pero desde entonces no se había publicitado hasta el punto de que en siete años solo se han expedido 787 visados de este tipo. Ahora, sin embargo, con la crisis que vive el sector de la construcción civil por los altos tipos de interés, la idea es que atraer dinero extranjero puede ayudar a evitar el riesgo de una burbuja inmobiliaria y, en consecuencia, muchas quiebras. La estimación de estas inversiones extranjeras en el sector es, de hecho, de 1.000 millones de reales (173,8 millones de dólares) solo en el primer año de aplicación. Por eso se ha organizado un evento ad hoc a finales de octubre en San Pablo, el CIMI360, una especie de escaparate en el que Brasil intentará lanzar su sector inmobiliario por todo lo alto en el mercado extranjero.

No faltan las críticas. En los países donde el visado de oro ha sido estimulado por el gobierno, como España, Portugal y Chipre, los efectos secundarios han sido graves. Esto se vio más claramente en Portugal, donde a principios de 2023 las autoridades excluyeron las inversiones inmobiliarias de este visado. El mercado había sido literalmente devorado por los extranjeros, atraídos por el bajo coste de la vida, la buena sanidad pública y la belleza del país. Esto había creado una escasez de viviendas para los locales, con alquileres por las nubes y un mercado de compraventa muy por encima de los salarios medios de los portugueses. En otros casos, existía el riesgo de un colapso de la sanidad pública, hasta el punto de que los ciudadanos no europeos que se trasladan a España, por ejemplo, están ahora obligados a pagar algún tipo de seguro médico. Por último, pero no por ello menos importante, está el problema del posible aumento de la entrada de capitales ilícitos y de un mercado de pasaportes que, en Chipre, por ejemplo, ha sido explotado por los peores oligarcas rusos.

Brasil, sin embargo, tiene características específicas. Desde hace años, las mafias, sobre todo las italianas, blanquean el producto del narcotráfico en el sector inmobiliario turístico, especialmente en el noreste del país. Un visado de oro no supondría una gran diferencia, aunque sin duda facilitaría aún más este mecanismo. Además, en el país latinoamericano, a diferencia de Europa, hay un exceso de oferta. En los últimos tres años, la aceleración en la construcción de miles de edificios, no sólo en San Pablo, sino en las principales ciudades del país, ha hecho que la oferta se dispare sin que, sin embargo, se corresponda con una demanda adecuada. No es que no haya un problema de vivienda en Brasil, sino todo lo contrario. El déficit habitacional del país se estima en 5,8 millones de viviendas, según los últimos datos de la Fundación João Pinheiro. Aproximadamente 24,8 millones de brasileños viven en viviendas inadecuadas, incluidas favelas, chabolas y ocupaciones irregulares, mientras que casi el 30% de la población urbana carece de acceso a un saneamiento básico adecuado. Además, para más del 70% de los hogares con ingresos bajos, el alquiler absorbe más del 30% de los ingresos.

El presidente de Brasil, Luiz Inácio Lula da Silva (EFE/ARCHIVO)

El principal problema siguen siendo las favelas. En todo Brasil hay unas 13.000 en las que viven más de 17 millones de personas. Estas zonas carecen de servicios públicos, saneamiento básico e infraestructuras adecuadas. Por eso, en su segundo mandato, en 2009, Lula creó el programa de vivienda “Mi Casa, Mi Vida” (Minha Casa, Minha Vida en portugués) para garantizar créditos y precios asequibles a miles de familias de bajos ingresos. Hasta ahora, se han entregado más de 5,5 millones de viviendas.

Por un lado, por tanto, hay un amplio segmento de la población que sigue viviendo en condiciones precarias de vivienda y, por otro, en los últimos tres años ha estallado un gigantesco boom inmobiliario que ha dejado pisos sin vender y dudas sobre fraudes. Según el sitio de noticias UOL, la Fiscalía de San Pablo está investigando una subvención concedida por el ayuntamiento de la mayor ciudad de Latinoamerica a empresas constructoras. Esta subvención es para la edificación de casi 240.000 pisos en la metrópoli destinados a familias de bajos ingresos, catalogados como HIS2 o Viviendas de Interés Social Banda 2. La sospecha del fiscal es que, aunque las empresas recibieron subvenciones para crear pisos destinados a ese segmento de la población que gana entre tres y seis salarios mínimos al mes (de 4.236 reales a 8.472 reales, es decir entre 736 y 1472 dólares mensuales), en realidad construyeron estudios para clases mucho más pudientes que pueden llegar a pagar hasta 20.000 reales (3.475 dólares) por metro cuadrado.

Gracias a la investigación de la Fiscalía, desde noviembre las oficinas de registro inmobiliario (los llamados “cartorios” en portugués) han empezado a enviar información al Ministerio Público sobre compras y ventas, con indicios de al menos 1230 fraudes en los últimos tres meses. “Datos inéditos, recogidos en los últimos tres meses y obtenidos por UOL, muestran la implicación de nueve de las diez mayores constructoras de la ciudad, según una clasificación de Embraesp (Sociedad Brasileña de Estudios Patrimoniales). Al ser contactadas, todas las empresas niegan cualquier irregularidad y afirman cumplir la normativa”, escribe la periodista de investigación Adriana Ferraz en el sitio de noticias UOL.

A esto se añade un aumento del incumplimiento por parte de los compradores. El resultado es que las subastas inmobiliarias se han quintuplicado en los dos últimos años. Según un estudio presentado la semana pasada por el Instituto Locomotiva, el pago de deudas es una de las principales razones por las que las clases de menores ingresos piden préstamos. Tres de cada cuatro personas encuestadas por el instituto declararon que estaban endeudadas en 2024.

La decisión de crear el visado de oro pretende así aportar un soplo de aire fresco a un país cuya economía está cada vez más en crisis. Ayer, en su informe de política monetaria, el Banco Central redujo su proyección de crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) para 2025 al 1,9%. En diciembre pasado, la estimación de crecimiento era del 2,1%. También se publicó estos días la cifra del déficit de la cuenta exterior de Brasil. Se duplicó con creces en los dos primeros meses de 2025 y alcanzó el peor resultado para el mismo periodo desde 2015. En enero y febrero juntos, el déficit fue de 17.300 millones de dólares: un 208% más que en 2024, cuando había sido de 8.300 millones de dólares. El déficit de los dos primeros meses de este año es el peor desde 2015, cuando fue de 21.000 millones de dólares. Según el Banco Central, el aumento de 9.000 millones de dólares del déficit en los dos primeros meses de 2025 se explica por el empeoramiento de la balanza comercial de Brasil debido al aumento de las importaciones de bienes. Por otro lado, las inversiones extranjeras directas aumentaron de 14.400 millones de dólares en el primer bimestre de 2024 a 15.800 millones de dólares en el primer bimestre de 2025.

El mercado inmobiliario es la prueba de fuego de una crisis, que, sin embargo, el visado de oro podría no curar. El elevado coste de la sanidad privada, el riesgo de inseguridad jurídica, con normativas e impuestos que pueden cambiar en cualquier momento, y sobre todo el aumento de la violencia urbana en todo el país, corren el riesgo de alejar a los inversores extranjeros. Tanto es así que hace unos días el gobierno de Lula decidió tender una mano al mercado interno y a los constructores que llevaban tiempo pidiendo que se ampliara el tramo social del programa Mi Casa, Mi Vida. Ahora, incluso los que ganan entre 8.000 y 12.000 reales (entre 1.390 y 2.086 dólares) al mes pueden adherirse al programa y comprar pisos hasta un máximo de 500.000 reales (86.896 dólares).

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