Novo PDM muda regras e Centro de Vila Velha pode ganhar novos hotéis

O novo Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Velha alterou o zoneamento do Centro para incentivar a construção de hotéis. A mudança faz parte da estratégia da prefeitura para ampliar a atividade turística e estimular a ocupação de uma região marcada pela proximidade com a Prainha e o Convento da Penha.

O prefeito Arnaldinho Borgo anunciou a medida em um vídeo sobre as principais alterações previstas na legislação. Segundo ele, o novo PDM define áreas destinadas a atividades econômicas, preservação ambiental, habitação social e turismo.

“O centro da cidade ganha um novo zoneamento para incentivar a ocupação hoteleira em uma região de muita história e potencial turístico”, afirmou o prefeito.

O novo PDM criou uma seção específica para empreendimentos hoteleiros, que não existia na legislação de 2018. O texto declara o uso “permitido e incentivado” em seis zonas: ZOP-A, ZOP-B, ZOP-C, ZEIE-B, ZEIC-C e ZOR-F.

Como o Centro reúne diferentes zoneamentos, as condições de construção variam de acordo com a localização do terreno. A prefeitura informou que as áreas mais afastadas do Convento e fora dos setores com limitação de altura poderão receber edificações mais altas e aproveitar o coeficiente máximo para hotéis.

“O novo PDM se tornou mais eficiente no controle de novas edificações com objetivo de preservar o patrimônio histórico e o Convento da Penha. E, por outro lado, revitalizar o centro comercial e incentivar o turismo religioso”, informou o município.

Hotéis poderão construir mais sem pagar contrapartida

O principal incentivo é a isenção da outorga onerosa do direito de construir. A cobrança funciona como uma contrapartida paga ao município quando um empreendimento pretende construir acima do coeficiente básico previsto para o terreno, até alcançar o limite máximo.

Para os hotéis instalados nas zonas incentivadas, o pagamento deixa de ser exigido nessa faixa. Em uma área onde a diferença entre os coeficientes básico e máximo é de 0,5, por exemplo, um terreno de mil metros quadrados poderá receber 500 metros quadrados adicionais de construção sem o pagamento da outorga.

Em uma análise feita a pedido do Folha Vitória, Repsold esclareceu que o benefício não afasta regras como recuos, taxa de ocupação, permeabilidade, limites de altura e proteção do patrimônio. Esses parâmetros continuam definidos pelas normas de cada zona. O novo texto também elevou o potencial construtivo em parte das áreas que admitem hotéis.

Algumas zonas tiveram aumento do coeficiente básico ou máximo, enquanto outras deixaram de ter um teto fixo de altura na tabela de parâmetros. As restrições visuais relacionadas ao Convento, porém, continuam valendo.

Setor vê estímulo para investimentos

Para o presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Espírito Santo (ABIH-ES), Fernando Otávio Campos, a mudança pode ajudar o setor a competir com empreendimentos residenciais, que normalmente oferecem retorno financeiro mais rápido.

Segundo ele, o Centro reúne condições para atender diferentes segmentos, como turismo de lazer, religioso, cultural, de negócios e eventos. Essa diversidade pode contribuir para manter a ocupação dos hotéis durante todo o ano e reduzir a dependência da alta temporada.

“A hotelaria exige alto investimento inicial e retorno de longo prazo. Ao reduzir custos relacionados à implantação, a proposta melhora significativamente a viabilidade econômica e ajuda a equilibrar a disputa pelo terreno com empreendimentos imobiliários residenciais”, afirmou Campos.

O representante do setor pondera que o incentivo urbanístico, sozinho, não garante a chegada dos investimentos. Para ele, o Centro precisa estar conectado à Prainha, ao Convento da Penha, à Praia da Costa, ao Morro do Moreno e ao sistema aquaviário.

Ele também defende melhorias em transporte, caminhabilidade, iluminação, sinalização, segurança e serviços. Outra preocupação é assegurar que os empreendimentos beneficiados continuem destinados à atividade hoteleira.

Empreendimentos terão regras específicas

Para ser enquadrado como hotel, o projeto deverá cumprir simultaneamente uma série de requisitos. Entre eles estão quartos com pelo menos 14 metros quadrados, banheiro privativo com área mínima de 2,50 metros quadrados, recepção durante 24 horas e áreas comuns equivalentes a 35% da área construída.

Se alguma das exigências não for atendida, o imóvel poderá ser reenquadrado como residencial multifamiliar ou empreendimento de serviços. Os hotéis também deverão ter acesso independente para carga, descarga, malas e alimentos, além de área coberta para embarque e desembarque.

A legislação exige uma vaga de estacionamento para cada cinco unidades e outra para cada 45 metros quadrados das demais áreas computáveis. A quantidade poderá ser reduzida ou dispensada quando estudos comprovarem alta acessibilidade por transporte coletivo ou compartilhado.

Empreendimentos de maior porte também poderão precisar de Estudo Especial ou Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). A análise deve considerar efeitos sobre trânsito, transporte público, infraestrutura, paisagem, patrimônio, adensamento e valorização imobiliária.

Restrições permanecem perto do Convento

O incentivo aos hotéis não elimina as limitações existentes no Sítio Histórico da Prainha e no entorno do Convento da Penha. Segundo a prefeitura, há áreas sujeitas ao limite de oito metros de altura e dois pavimentos.

O novo PDM estabelece seis pontos de visada para proteger a paisagem. Nos eixos e cones definidos pelo mapa da legislação, os prédios não poderão obstruir a visão do Convento nem do terço superior do morro.

“Nenhum projeto pode ser aprovado se comprometer a visualização de todo o Outeiro [morro do Convento da Penha] e do Convento”, destacou Repsold ao explicar as regras previstas no PDM.

Projetos inseridos nas áreas de proteção deverão passar pelo Conselho Municipal da Cidade e apresentar Estudo Visual de Preservação. As regras específicas desse estudo ainda dependem de regulamentação do Poder Executivo.

Na Zona de Especial Interesse Cultural C, que está entre as áreas que admitem hotéis, permanecem os limites de dois pavimentos e oito metros sem consulta ao Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan). Construções entre dois e dez pavimentos, com altura máxima de 32 metros, dependem da aprovação do órgão.